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中国房企“降负债”难了, 房价还会降下来吗?

2020-09-04 14:37   来源: 互联网

中国房地产上市公司半年一次的报告显示,一些住宅企业的销售额同比下降,住房企业的 "减债" 成为房地产行业的关键词。分析师认为,在今年最后四个月,住房公司将加快销售,甚至更低的价格更有可能出售。


受新冠肺炎疫情的影响,今年上半年房地产市场被关闭,这也导致上半年销售、收入、利润等指标的下降。


去年销售额最大的房地产公司碧桂园,今年前六个月的合同销售额为 2669.5 亿元人民币,比去年同期下降了 5.32%。与去年同期相比,该公司的营业收入和净利润分别下降了 8.44% 和 4.9%。


万科的净利润属于上市公司股东,今年上半年为正值,尽管销售额略有下降 4%。"恒大今年上半年的合同销售额同比增长 23.8%,但由于在全国实行"25% 折扣 " 促销,恒大的毛利润为 666.8 亿元,比去年同期下降 13.7%。今年上半年,另一家基准住房公司为中国销售融资,同比下降 8.8%。


房地产行业越强,龙头企业的经营状况就越稳定。据风电数据显示,在 81 家 A 股上市住宅企业中,81 家 A 股上市住宅企业中,只有不到 40% 的企业实现了与去年同期相比的净利润增长,住房企业的业绩差异化是显而易见的。


克瑞房地产研究中心(Crewe Real Estate Research Center) 的数据显示,今年上半年,前 100 家房地产公司的全面销售规模比去年同期下降了 2.7%。截至 6 月底,近一半的企业累计销售额低于去年同期。


平安证券研究院首席房地产研究员杨侃指出,上半年 A 股上市房地产企业的净利润同比下降 19.4%,总体毛利率和净利率均较去年同期下降。


今年上半年销售额下降,这意味着住房公司需要在下半年进一步增加销售和回报。与此同时,监管机构要求获得 "尖锐优势" 以减少债务,住房公司急于提高免职水平,可能会出现一波降价浪潮。


自今年下半年以来,房地产金融政策频繁收紧。


7 月 24 日召开的房地产工作座谈会明确提出了 "实施良好的房地产金融审慎管理体制"。


8 月 16 日,中国银监会主席郭树清指出,房地产泡沫是威胁金融安全的最大 "灰犀牛"。


8 月 20 日,住房与城乡发展部和中国人民银行在北京举行重点住房企业座谈会,制定重点住房企业资金监督和融资管理办法。


据媒体报道,融资管理规则主要涉及 "三条红线":不包括预收后,住房企业的资产负债率不应超过 70%;住房企业的净负债率不应超过 100%;住房企业的 "现金短债比率" 应小于 1;住房企业一旦 "走上这条线",就不可能增加或需要严格控制利息负债规模。


根据平安证券研究所的一份报告,在 121 家 A 股上市房地产公司中,9 家超过 3 条红线,21 家超过 2 条红线,只有 35 家超过一条红线。

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大多数举行过中期业绩会议的房地产公司表示,它们将在下一阶段集中精力控制债务水平。例如:恒大总裁夏海军表示,恒大在今年年初提出了 "高增长、控制规模和减债" 的战略目标。他表示,他非常有信心未来的指标将完全符合监管要求。


分析人士认为,这一政策一旦出台,将有助于降低住房企业对金融杠杆的依赖,化解房地产行业的金融风险,遏制土地市场的恶性竞争。然而,对于有太多减债压力的企业,在未来四个月内,不排除通过减少土地收购、"切肉"、卖房等方式加快资金返还和降低债务水平的可能性。


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壳牌研究所(Shell Research Institute) 首席市场分析师徐晓乐表示,新住房市场受到库存增加和住房企业资本压力的影响。以较低的价格出售房屋的市场可能很小。价格不仅难以上涨,而且可能略有下降。从二手房市场来看,短期市场领先指标显示,市场预期疲弱,住房交易时间仍维持较长时间 100 天,难以打开改善后的住房交换链,今年二手房市场难以明显改善。




责任编辑:萤莹香草钟
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